Le régime des baux commerciaux occupe une place centrale dans la vie économique. Il encadre la relation entre bailleurs et preneurs, équilibre les intérêts patrimoniaux et assure la stabilité de l’activité des commerçants et artisans. L’arrêt de la Cour de cassation du 19 juin 2025 (3e civ., n° 24-22.125) rappelle avec force que l’action en constatation d’un bail commercial né du maintien en possession à l’issue d’un bail dérogatoire est imprescriptible.
Cette solution, loin d’être anecdotique, entraîne des conséquences très concrètes pour les chefs d’entreprise comme pour les propriétaires d’immeubles commerciaux. Elle pose aussi des questions essentielles en matière de sécurité juridique et de protection du droit de propriété.
Le mécanisme légal : de la dérogation au statut à la naissance d’un bail commercial
Le principe du bail dérogatoire
Le bail dérogatoire, prévu par l’article L. 145-5 du Code de commerce, permet de louer des locaux pour une durée maximale de trois ans sans que le statut des baux commerciaux ne s’applique. Ce mécanisme est très utilisé par les bailleurs qui souhaitent conserver une flexibilité, et par les preneurs qui testent une activité sans s’engager sur le long terme.
Le maintien en possession et ses effets
À l’expiration du bail dérogatoire, une règle d’ordre public s’impose : si le preneur reste dans les lieux et que le bailleur ne s’y oppose pas expressément, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux naît automatiquement. Ce basculement ne résulte pas d’un nouvel accord contractuel, mais de la loi elle-même.
Cette automaticité a conduit la jurisprudence à considérer que la demande visant à faire reconnaître l’existence de ce bail ne crée pas un droit, mais constate une situation juridique existante.
Prescription biennale ou imprescriptibilité : deux logiques à distinguer
Le droit commun de la prescription en matière de baux commerciaux
L’article L. 145-60 du Code de commerce fixe une prescription biennale pour toutes les actions dérivant du statut des baux commerciaux. Ce délai court notamment pour les actions en requalification (par exemple, lorsqu’un bail dérogatoire ne respecte pas ses conditions et doit être assimilé à un bail commercial).
L’exception confirmée par la Cour de cassation
En revanche, l’action en constatation échappe à ce délai. Depuis un arrêt du 1er octobre 2014 (Cass. 3e civ., n° 13-16.806), confirmé en 2023 (Cass. 3e civ., n° 21-23.007), la Haute juridiction considère que cette action est imprescriptible.
L’arrêt du 19 juin 2025 a clos le débat constitutionnel : la Cour a refusé de transmettre la QPC qui soutenait que l’imprescriptibilité portait atteinte à la sécurité juridique, au droit de propriété et au principe d’égalité.
L’analyse constitutionnelle de la Cour de cassation
Le droit de propriété n’est pas violé
La Cour souligne que le bailleur reste libre d’éviter la naissance d’un bail commercial en s’opposant au maintien du preneur avant la fin du bail dérogatoire. Son droit de propriété demeure donc intact : c’est sa passivité qui déclenche l’effet légal.
Le principe d’égalité est respecté
Locataire et propriétaire disposent de la même faculté : chacun peut saisir le juge pour constater l’existence d’un bail soumis au statut, sans limite de temps. L’égalité des armes est préservée.
La sécurité juridique n’est pas compromise
La différence de traitement entre l’action en requalification (prescrite) et l’action en constatation (imprescriptible) repose sur leur nature différente. Dans un cas, on crée un droit nouveau en modifiant la qualification du contrat. Dans l’autre, on constate l’application automatique d’une règle légale.
Conséquences pratiques pour les bailleurs
Un risque accru en cas d’inertie
Le principal danger pour le bailleur réside dans sa passivité. En laissant le preneur occuper les locaux après l’expiration du bail dérogatoire, sans opposition expresse, il s’expose à la naissance d’un bail commercial qu’il ne pourra plus contester ultérieurement.
Les bonnes pratiques à adopter
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Anticiper la fin du bail dérogatoire et notifier le preneur en amont.
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Formaliser son opposition par écrit (idéalement par acte d’huissier).
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Éviter toute délivrance de quittance ou facturation de loyer ordinaire après l’expiration du bail.
En pratique, la vigilance doit être constante. La tolérance ou l’ambiguïté se paient cher.
Opportunités et protections pour les preneurs
Une arme juridique puissante
Pour les locataires, l’imprescriptibilité est une véritable garantie. Même des années après, ils peuvent solliciter la reconnaissance d’un bail commercial si le bailleur est resté silencieux. Cela protège la pérennité de leur exploitation et la valorisation de leur fonds de commerce.
Preuves à conserver
Le preneur doit cependant veiller à conserver des preuves de son maintien en possession : paiements réguliers, absence de contestation du bailleur, correspondances. Ces éléments seront déterminants devant le juge.
Une jurisprudence stabilisée mais exigeante
Clarification bienvenue
L’arrêt du 19 juin 2025 apporte une clarification définitive. Les praticiens savent désormais que la question de la prescription ne peut plus être soulevée pour écarter une action en constatation.
Une exigence de rigueur pour les bailleurs
Ce régime impose aux propriétaires une discipline contractuelle stricte. La souplesse recherchée par le bail dérogatoire peut rapidement se transformer en rigidité statutaire si la gestion est négligente.
La Cour de cassation a confirmé que l’imprescriptibilité de l’action en constatation du bail commercial est pleinement conforme aux principes constitutionnels. Ce choix renforce la sécurité des preneurs, mais impose une vigilance accrue aux bailleurs.
Dans les faits, la règle consacre une idée simple : le droit protège celui qui agit et sanctionne celui qui se tait. Le bailleur qui ne s’oppose pas clairement au maintien de son locataire se retrouve lié par un bail commercial dont il ne pourra plus contester l’existence, même après plusieurs années.
Pour les acteurs économiques, l’enseignement est clair : anticiper, formaliser et sécuriser chaque étape du bail. L’inaction n’est pas neutre, elle produit des effets irréversibles.
