Le principe fondamental régissant l’accès des copropriétaires aux parties communes est celui de la liberté d’usage (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 9, al. 1), découlant du caractère indivis de ces parties au profit de l’ensemble des copropriétaires.
Cette liberté peut toutefois faire l’objet d’aménagements ou de restrictions, dès lors qu’ils sont prévus par le règlement de copropriété (art. 8 de la loi de 1965).
De telles limitations peuvent également résulter de l’application du droit commun, notamment pour prévenir les troubles anormaux de voisinage ou assurer la sécurité des occupants.
Ces restrictions doivent toujours demeurer proportionnées aux objectifs légitimes poursuivis.
En revanche, elles ne sauraient porter atteinte à la substance même du droit d’usage des parties communes par tous les copropriétaires. À ce titre, les interdictions de principe, générales et absolues, sont proscrites.
Une exception existe : celle des parties communes spéciales (art. 3 et 4 de la loi de 1965). Le règlement de copropriété peut en effet attribuer certaines parties communes à la propriété indivise de certains copropriétaires seulement. Les autres copropriétaires, qui ne disposent d’aucun droit indivis sur ces espaces, peuvent alors s’en voir légitimement interdire l’accès.
Un copropriétaire ne peut se voir refuser l’accès aux parties communes, sauf si ces dernières constituent des parties communes spéciales.
Or, l’existence de telles parties communes spéciales ne peut jamais se déduire :
- de l’absence de participation d’un copropriétaire à certaines charges ;
- ni de l’absence d’utilité ou d’intérêt objectif pour ce copropriétaire à accéder à ces espaces.
Autrement dit, charges spéciales ≠ parties communes spéciales.
La Cour de cassation rappelle que :
- tant qu’une partie du bâtiment est qualifiée de partie commune générale,
- tous les copropriétaires doivent pouvoir y accéder,
- même s’ils ne l’utilisent pas, ou n’en ont aucune utilité,
- et même s’ils ne participent pas aux charges d’entretien de ces espaces.
La seule situation permettant de refuser l’accès est l’existence explicite, dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division, de parties communes spéciales dont certains copropriétaires seulement sont propriétaires indivis.
La loi du 10 juillet 1965, et plus spécialement son article 10, n’établit pas de corrélation entre la participation d’un copropriétaire aux charges afférentes à des parties communes et son droit d’accès à celles-ci.
En conséquence, dès lors qu’en l’espèce il n’avait pas été constaté par la cour d’appel que la cage de l’escalier principal était une partie commune spéciale, ce dont il résultait qu’il s’agit d’une partie commune appartenant indivisément à l’ensemble des copropriétaires, un copropriétaire ne pouvait s’en voir interdire l’accès, quand bien même il ne s’acquittait pas de charges de copropriété pour celui-ci, et peu important que cet escalier ne présente pas d’utilité pour son lot.
En l’absence de constat que la cage de l'escalier principal est une partie commune spéciale, elle est donc une partie commune appartenant indivisément à l’ensemble des copropriétaires, dont aucun ne peut s’en voir interdire l’accès.
Cass. 3e civ. 8-2-2024 n° 22-24.119 F-D
L' accès aux parties communes ne peut être refusé à un copropriétaire, sauf à s'il existe des parties communes spéciales, lesquelles ne peuvent se déduire de l'absence de participation aux charges ou de l'utilité de cet accès pour le copropriétaire. Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.119
La Cour de cassation casse cette décision.
Car :
- L’absence d’utilité ou de participation aux charges n’autorise pas à qualifier une partie du bâtiment de partie commune spéciale.
- Seule une mention explicite dans le règlement ou l’EDD peut produire cet effet.
L’arrêt réaffirme un principe fondamental :
l’accès aux parties communes est un droit inhérent à la qualité de copropriétaire, sauf s’il existe clairement et explicitement des parties communes spéciales créées comme telles dans le règlement de copropriété.
Dès lors qu’il s’agit de parties communes générales, le syndicat des copropriétaires ne saurait refuser à un copropriétaire l’accès à l’ensemble des espaces communs, quand bien même celui-ci ne participerait pas à leurs charges d’entretien. Ce principe doit être pris en compte lors de la mise en place de dispositifs de sécurisation des parties communes (digicode, barrières, badges), lesquels doivent être délivrés à tout copropriétaire qui en fait la demande, y compris en l’absence d’intérêt particulier à accéder à ces espaces.
Les clés de charges, l’utilité ou la fréquence d’usage n’ont aucune incidence sur la qualification juridique des parties communes.
La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion d'affirmer, au visa des mêmes articles que les juges du fond ne peuvent, sans dénaturer règlement de copropriété, requalifier certains éléments en parties communes spéciales, même lorsqu'il est établi que ces derniers ne présentent d'utilité que pour certains copropriétaires (Cass. 3e civ., 7 déc. 2017, n° 16-23.562 : )
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Maître JOAN DRAY
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