Le contrat de bail impose au bailleur un ensemble d’obligations essentielles, au premier rang desquelles figure l’obligation de délivrance, prévue par l’article 1719, 1° du Code civil, selon lequel le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Le non-respect de cette obligation peut justifier, au choix du locataire, une demande en exécution forcée, en diminution de loyer, en dommages et intérêts, voire en résiliation du bail.
Cependant, l’exercice de cette action n’est pas perpétuel : il est soumis à un délai de prescription dont la durée et le point de départ doivent être précisément identifiés.
I. La nature juridique de l’action fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance
L’action intentée par le preneur pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance s’analyse en une action personnelle, issue du contrat de bail.
Elle relève donc du régime de prescription de droit commun des actions personnelles ou mobilières, régi par l’article 2224 du Code civil, aux termes duquel :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Ainsi, l’action en résiliation du bail fondée sur l’inexécution de l’obligation de délivrance se prescrit par cinq ans.
Ce délai quinquennal a vocation à s’appliquer tant en matière de baux civils que de baux commerciaux, sauf disposition spéciale contraire (ce qui n’est pas le cas ici).
II. Le point de départ du délai de prescription
A. Le principe : la connaissance du manquement
Conformément à l’article 2224 du Code civil, le délai de prescription ne court qu’à compter du jour où le preneur a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du manquement du bailleur.
Ainsi, la jurisprudence considère que le point de départ de la prescription doit être fixé au moment où le preneur constate effectivement les défauts affectant la délivrance du bien, ou du moins au moment où il aurait raisonnablement dû les constater.
Exemple :
Dans un arrêt du 20 octobre 2016 (Cass. 3e civ., n° 15-25.406), la Cour de cassation a jugé que le délai de prescription ne pouvait courir qu’à compter de la date à laquelle le locataire a eu connaissance du caractère impropre des lieux à l’usage convenu, en l’espèce en raison d’une pollution affectant les locaux.
Le point de départ du délai est donc factuel : il dépend de la date à laquelle l’état des lieux, les constatations techniques ou les dysfonctionnements du bien révèlent que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance conforme.
B. Hypothèse d’un manquement continu
Lorsque le manquement du bailleur se prolonge dans le temps — par exemple en cas de non-réalisation de travaux ou d’impossibilité persistante d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination —, la jurisprudence retient qu’il s’agit d’un manquement continu.
Dès lors, le délai de prescription se renouvelle tant que la situation de manquement perdure, car chaque jour de violation constitue un nouveau dommage.
Cass. 3e civ., 10 juillet 2013, n° 12-20.628 :
« Le manquement du bailleur à son obligation d’entretien constitue une inexécution continue, de sorte que l’action en responsabilité du locataire n’est pas prescrite tant que le manquement perdure. »
Par analogie, il peut être soutenu que le manquement à l’obligation de délivrance (non-remise du local dans un état d’usage conforme) constitue également une inexécution continue, permettant au preneur d’agir tant que la non-conformité persiste.
III. Effets de la prescription sur l’action en résiliation du bail
L’expiration du délai de prescription éteint l’action du locataire tendant à la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de délivrance.
Le juge ne peut plus prononcer la résiliation, même si le manquement du bailleur est avéré, dès lors que le délai est écoulé.
Cependant, si le manquement est continu, la prescription ne peut être invoquée qu’à l’égard des faits anciens, mais pas pour les périodes où l’inexécution se poursuit.
Autrement dit, tant que le bailleur ne remédie pas à la non-conformité des lieux, le locataire conserve la possibilité d’agir.
Enfin, il est important de noter que l’introduction d’une demande en justice interrompt le délai de prescription (article 2241 du Code civil), et que les négociations ou mises en demeure formelles peuvent également en suspendre le cours.
L’action en résiliation du bail pour manquement à l’obligation de délivrance est soumise à la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du Code civil.
Le délai commence à courir à compter du moment où le preneur a connaissance du manquement, mais il peut être suspendu ou interrompu tant que l’inexécution du bailleur persiste.
En pratique, les preneurs doivent donc agir dans un délai de cinq ans à compter de la révélation du défaut de délivrance, sous peine de se voir opposer la prescription.
Toutefois, lorsque le manquement est continu, l’action reste possible tant que la situation n’a pas été régularisée, ce qui confère à cette obligation de délivrance une portée durable et protectrice des droits du locataire.
Récemment , la Cour de Cassation a jugé qu’un locataire pouvait agir contre son bailleur , même 5 ans , après les faits, lorsqu’il s’agit d’un manquement continu.
Le locataire a considéré que la prescription de l'action ne pouvait commencer à courir qu'à compter de la cessation du manquement imputé au bailleur.
Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer l'action en résiliation du bail.
Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491 : JurisData n° 2025-011015
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Maître JOAN DRAY
Avocat
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