Les impayés de charges constituent l’une des principales sources de difficultés financières au sein des copropriétés.
Ils menacent l’équilibre budgétaire, ralentissent les travaux indispensables et peuvent mettre en péril la gestion courante de l’immeuble. Face à cette situation, le syndicat des copropriétaires dispose de droits étendus et de moyens d’action efficaces, issus à la fois du droit spécial de la copropriété (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967) et du droit commun des obligations.
Les impayés de charges constituent aujourd’hui la première source de contentieux en copropriété. Ils entraînent pour le syndicat des copropriétaires des difficultés financières pouvant retarder ou empêcher la réalisation de travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration de l’immeuble. Plusieurs outils juridiques permettent d’agir.
1. Le principe : l'obligation de chaque copropriétaire de payer les charges
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire doit contribuer :
- aux charges générales proportionnellement à ses tantièmes,
- aux charges spéciales (ascenseur, chauffage, services collectifs…) selon l’utilité pour le lot.
Le paiement de ces charges est obligatoire et ne peut être suspendu, même en cas de litige avec le syndic ou le syndicat.
2. Le droit au recouvrement : actions rapides et efficaces
Dès qu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndicat dispose d’un arsenal juridique complet.
2.1. La mise en demeure
Le syndic adresse une mise en demeure par lettre recommandée.
Elle constitue le point de départ :
- des intérêts moratoires (article 1231-6 du Code civil),
- des frais de recouvrement supportés par le débiteur.
A/. Recouvrement des charges impayées
Lorsque des charges ne sont pas réglées, la première étape consiste à engager une procédure de recouvrement, généralement par le biais de la procédure accélérée au fond, permettant d’obtenir rapidement une condamnation du copropriétaire débiteur.
Le syndicat peut demander deux types d’indemnisation.
= Les dommages-intérêts moratoires (automatiques)
Article 1231-6 du Code civil :
→ Toute somme payée en retard entraîne automatiquement des intérêts au taux légal.
Aucun préjudice n’a besoin d’être prouvé.
La Cour de cassation le rappelle régulièrement, notamment dans l’arrêt Cass. civ. 3e, 4 sept. 2025.
=Les dommages-intérêts compensatoires (sur preuve)
Le syndicat peut demander une indemnisation complémentaire si :
- le débiteur est de mauvaise foi,
- le syndicat subit un préjudice distinct du simple retard.
B/. Les dommages-intérêts moratoires (intérêts de retard)
Le syndicat des copropriétaires peut demander l'attribution de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil, issu de l'ordonnance du 10 février 2016.
l'article 1231-6 du Code civil énonce :
« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ».
En application de l’article 1231-6 du Code civil, lorsqu’un débiteur tarde à payer une somme d’argent, le créancier peut obtenir automatiquement des intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure.
- Aucun préjudice n’a à être prouvé.
- Les parties ne peuvent ni augmenter ni diminuer ce montant forfaitaire.
Dans l’affaire du 4 septembre 2025, la Cour de cassation confirme l’octroi de ces intérêts moratoires au syndicat.
C/. Les dommages-intérêts compensatoires
Contrairement aux intérêts moratoires, ils ne sont pas automatiques.
Deux conditions doivent être prouvées :
- La mauvaise foi du débiteur,
- Un préjudice distinct du simple retard de paiement.
Dans l’arrêt du 4 septembre 2025, la Cour de cassation censure la décision du tribunal :
- Ni la mauvaise foi,
- Ni un préjudice indépendant du retard
n’étaient suffisamment caractérisés.
Les « désagréments administratifs », « difficultés de financement » ou le fait que les impayés soient « importants et anciens » ne suffisent pas légalement.
La Haute juridiction adopte donc une interprétation restrictive de l’article 1231-6.
« En constatant que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété non seulement des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, mais aussi des difficultés de financement, et qu'ils font supporter aux autres copropriétaires les conséquences de cette carence dans le cadre d'un préjudice, d'autant plus caractérisé que les impayés de charges sont importants et anciens, les juges de première instance n'ont caractérisé ni la mauvaise foi du copropriétaire-débiteur, ni l'existence, pour le syndicat des copropriétaires, d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation. »
La Cour de cassation refuse les dommages-intérêts compensatoires lorsque les conditions ne sont pas rigoureusement remplies :
- Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-19.388 : pas de préjudice distinct établi.
Le syndicat dispose d’un ensemble solide de droits et de procédures pour lutter contre les impayés de charges : mise en demeure, injonction, procédure accélérée, mesures d’exécution, et même dommages-intérêts.
Cependant, si les intérêts moratoires sont automatiquement dus, l’obtention de dommages-intérêts compensatoires nécessite une démonstration rigoureuse de la mauvaise foi du débiteur et du préjudice spécifique subi par la copropriété.
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Maître JOAN DRAY
Avocat
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