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Les dettes relatives au paiement des charges communes d’une copropriété sont personnelles. Concernant le paiement des charges, les dettes sont personnelles, ce qui entraîne le fait qu’il n’existe aucune solidarité entre les copropriétaires pour leur paiement. En effet, ces charges sont attachées au droit de copropriété de chaque lot ; en conséquence, débiteurs de ces charges sont donc par définition les copropriétaires. Chacun d'eux doit y contribuer au prorata des tantièmes affectés à son lot par l'état de répartition des charges figurant au règlement de copropriété (nous avions vu, dans un précédent article, les différentes façons de contester la répartition des charges). Cela qui entraîne le fait qu’il n’existe aucune solidarité entre les copropriétaires pour leur paiement. Dans cet article, nous verrons d’abord que cette solidarité n’est pas due de droit, d’étudier la jurisprudence relative à l’indivision.

Il y a inaptitude du salarié lorsque le médecin du travail reconnait l’impossibilité pour un salarié d’exercer sa mission de travail en toute sécurité pour sa santé. Avant de licencier un salarié inapte, l’employeur doit apporter la preuve qu’il ne peut être reclassé, ou bien son refus de le réintégrer ne doit pas être abusif. Dans le cas contraire, le licenciement prononcé entre dans le champ de la prohibition des sanctions fondées sur l'état de santé ou le handicap. Le principe ressort de l’article L 1132-1 du Code du travail, aucun salarié ne peut être sanctionné ou licencié en raison de son état de santé ou de son handicap sauf inaptitude constatée par le médecin du travail. Mais l’employeur peut licencier le salarié inapte s'il justifie soit de l'impossibilité de le reclasser à un autre poste soit du refus abusif par le salarié de l'emploi qui lui était proposé, mais seulement dans ces cas (art. L 1226-12). L’obligation de reclassement concerne les salariés liés à l'employeur par un CDI come ceux qui le sont par un CDD (Cass. soc., 8 juin 2005). En tout état de cause, le licenciement prononcé en méconnaissance de l'obligation de justifier l'impossibilité de proposer un autre emploi et suite au refus du salarié du nouvel emploi proposé ouvre droit à réintégration avec maintien des avantages acquis (art. L 1226-15). En conséquence, l'inaptitude physique du salarié ouvre, à défaut de reclassement, la voie du licenciement ; nous verrons ces deux étapes avant de mentionner la nouvelle règle applicable aux salariés en CDD, issue d’une loi du 17 mai 2011.

Avec le respect du règlement de copropriété, le paiement des charges de l’immeuble est l’obligation principale des copropriétaires. Il arrive cependant que l’un d’entre eux ne s’acquitte pas du paiement de sa quote-part de charges, causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise le paiement des charges de copropriété, est d'ordre public en toutes ses dispositions. Ainsi, une clause exonérant certains copropriétaires du paiement des charges ou à imposer à un copropriétaire la charge d'un élément d'équipement ou d'un service qui ne présenterait pour lui aucune utilité est réputée non écrite (Loi du 10-7-1965 art. 43, al. 1). Tout copropriétaire devient donc débiteur à l'égard du syndicat de sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes du syndic ont été approuvés par une décision de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 1-12-2010 n° 09-72.402). Dans cet article, nous étudierons la situation dans laquelle un copropriétaire ne paie pas ladite quote-part, et notamment les recours dont dispose la collectivité des copropriétaires.

Dans le but de fixer la valeur de leurs titres sociaux, les associés peuvent recourir à un expert judiciaire. Cette estimation par un expert peut être réalisée avant toute vente, grâce aux dispositions de l’article 1843-4 du Code civil, lorsque les rachats et cessions sont prévus et qu’il existe une contestation. Mais il se peut également que l’associé souhaite faire estimer les parts sociales à la suite de leur vente, s’il estime qu’elles ont été sous-estimées ; il devra alors démontrer l’existence d’un motif légitime. Nous analyserons donc successivement la fixation de la valeur des droits sociaux par un expert judiciaire avant la vente, et après la vente en vue d’un procès.

La maladie du salarié n’emporte en principe qu’une suspension du contrat de travail, et sa rupture par exception. Dans le cas du licenciement, l’existence d’une cause réelle et sérieuse ne manquera pas d’être débattue, notamment dans le cadre de l’appréciation de l’ « abandon de poste » que nous étudierons dans cet article. En principe, le licenciement d'un salarié en raison de son état de santé ou de son handicap est discriminatoire, à moins que l’inaptitude du salarié ne soit constatée par un médecin du travail. Ainsi, l’employeur souhaitant licencier un salarié malade doit suivre une procédure spéciale. Après avoir rappelé ces règles, nous nous concentrerons sur le cas de l’abandon de poste à l’issue d’un congé maladie.

Le contrat de bail commercial offre un droit de renouvellement au preneur ; or il se peut qu’au terme du contrat, le bailleur refuse de le renouveler. En principe le bailleur doit alors payer au preneur une indemnité d’éviction, en compensation de son droit au renouvellement finalement refusé, sans que celui-ci ne puisse contester son éviction. En effet, aux termes de l'article L 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement. Le juge n’a aucun pouvoir pour forcer le bailleur à accepter le renouvellement (Cass. com. 2-7-1963). Le congé est donc un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre (Cass. 3e civ. 12-6-1996 n° 94-16.701). Ce qui signifie que le refus du bailleur de renouveler le bail sera toujours suivi d’effets, en revanche, il se peut donc qu’il doive, selon les cas, accorder une indemnité d’éviction au preneur (Cass. 3e civ. 1-2-1995). Il existe cependant deux cas où le bailleur n’a pas à payer cette indemnité. Le cas où l’immeuble est insalubre et qu’il ne peut plus être occupé en raison de son état (C. com. art. L 145-17, I-2°) ; ou bien si le refus de nouvellement a un motif grave et légitime. Notre étude se limitera à ce deuxième cas, soit dans le cadre d’un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, et particulièrement au rôle de la mise en demeure délivrée, ou non, par le bailleur.

Lorsqu’un débiteur ne paie pas ses dettes, il arrive qu’il se voie opposer une saisie-vente par son créancier. Cette procédure permet au créancier de faire saisir les biens personnels de son débiteur par un huissier puis de les faire vendre, satisfaisant ainsi tout ou partie de sa créance. La procédure de saisie-vente, qui ne peut être réalisée que par un huissier de justice, comporte trois phases : le commandement, la saisie elle-même et la vente. Aux termes de l'article 50, al. 1 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991, seul un créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu'ils soient ou non détenus par ce dernier. Les titres exécutoires émis par les comptables des impôts sont limitativement énumérés par l'article L 252 A du LPF, et il s'agit essentiellement des avis de mise en recouvrement et des décisions de justice ayant force exécutoire. Il en résulte que l'absence de titre exécutoire justifie non seulement l'annulation de la procédure de saisie-vente mais également la condamnation du créancier à des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 22 de la loi du 9 juillet 1991 qui sanctionne l'exercice abusif d'une procédure d'exécution (CA Paris, ch. 8, sect. B, 28 févr. 2002 : JurisData n° 2002-171529). Nous verrons les étapes de la saisie-vente , mesure d'exécution largement partiquée par les créanciers pour faire pression sur leur débiteur.

Pour recouvrer une créance impayée, le créancier dispose de plusieurs moyens. Il peut tenter d'obtenir ce paiement en saisissant ses biens, mais il peut aussi s'assurer de l'existence de biens à saisir et exercer une pression sur le débiteur en prenant des mesures conservatoires. Parmi ceux-ci se trouvent entre autres les séquestres, les injonctions de payer, mais aussi les saisies-conservatoires qui ont pour but de sauvegarder les droits des créanciers. Comme son nom l’indique, la saisie conservatoire de créances permet au créancier de rendre indisponible une ou plusieurs créances monétaires dont son débiteur est titulaire à l’encontre de tiers. Cette procédure offre plusieurs avantages au créancier car elle le protège en évitant que le débiteur ne fasse disparaître un ou plusieurs de ses biens, et elle débouchera souvent sur une saisie-attribution. Les règles applicables à la saisie conservatoire de droit commun figurent dans les articles 67 à 76 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991 et dans les articles 221 à 243 du décret 92-755 du 31 juillet 1992. Elles fixent des conditions communes à toute saisie conservatoire et des modalités particulières selon que la saisie porte sur des meubles corporels ou des créances appartenant au débiteur. Nous nous intéresserons ici aux saisies conservatoires opérées sur des sommes d’argent. Il suffit que le créancier bénéficie d’une créance paraissant fondée dans son principe ; il n’est pas nécessaire qu’elle soit certaine. Il doit justifier qu’il existe des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. Pour qu’une saisie conservatoire puisse être pratiquée, plusieurs conditions doivent être remplies.

Lorsqu’une procédure collective est ouverte à l’encontre d’une société, il se peut qu’il soit procédé à des licenciements. Ces licenciements sont autorisés et soumis à une procédure allégée ; néanmoins, il est nécessaire de respecter les dispositions en vigueur, et notamment le principe selon lequel la personne compétente pour notifier un licenciement est le liquidateur. En effet, la Cour de cassation a récemment statué qu’un administrateur judiciaire était incompétent pour procéder à un licenciement dans le cadre d’une liquidation et qu’en conséquence un tel licenciement devait être considéré comme dépourvu de cause réelle et sérieuse. C’est en application de la décision de liquidation que le liquidateur est autorisé à procéder au licenciement du personnel, il n'a donc pas d'autorisation judiciaire à obtenir au préalable. Selon l’article L641-4 du Code de commerce, les licenciements auxquels procède le liquidateur en application de la décision ouvrant ou prononçant la liquidation, sont soumis aux dispositions des articles L. 321-8 et L. 321-9 du Code du travail.

La destination de l’immeuble est une notion permettant de définir les activités et usages que peut recevoir cet immeuble. Elle résulte des actes (l'immeuble est à usage d'habitation, de commerce, etc.), des caractères de l'immeuble (aspect, standing...), et de sa situation, éléments que doivent apprécier les tribunaux (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-14.206). Elle est généralement fixée par une clause du règlement de copropriété. En effet, la détermination de la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance relèvent du règlement de copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 1). C'est cet donc bien dans cet acte, de nature contractuelle, que peuvent être contenues des restrictions aux droits des copropriétaires justifiées par la destination de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 3). La notion de destination de l'immeuble est centrale en matière de copropriété, les restrictions aux droits des copropriétaires doivent être justifiées par la destination de l’immeuble qui est « définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (Loi du 10-7-1965 art. 8). De même, aux termes de l’article 9 de cette même loi, « chaque propriétaire dispose des parties privatives de son lot [et] jouit librement des parties privatives et communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ». Précisons que l'action tendant à faire cesser un usage irrégulier du lot peut être intentée par le syndicat ou un copropriétaire agissant individuellement, et qu’elle se prescrit par 10 ans (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42). Il a ainsi été jugé, conformément à l’article 9 précité, qu’un copropriétaire peut librement réaliser un aménagement intérieur entre deux de ses lots (CA Versailles 29-10-1990). En revanche, il est donc impossible à un propriétaire de donner à bail son lot pour l’exercice d’une activité contraire à la destination de l’immeuble. L’activité exercée par un locataire en contrariété de la destination de l’immeuble doit cesser.