Décès du donateur et vente bien immobilier

Bonsoir

j'ai effacé, fausse manip, toute une discussion ;-( Je rétablis le post initial que j'ai pu récupérer. Chrysoprase

La question de Louise 64 :

Propriétaire d'un bien immobilier entièrement rénové et reçu en donation il y a 37 ans, pourquoi dois-je attendre 5 ans après le décès du donateur, alors que je souhaite le vendre au bout de trois ans ? Le défunt avait trois enfants, valeur de la donation identique à l'époque.

Aucun accord à l'amiable n'est possible avec les deux cohéritiers pour "x" raisons.

_________

Ma situation est compliquée. J'essaie d'être claire.

Fille benjamine d'une fratrie de trois enfants, le défunt, décédé en novembre 2022 avait fait donation partage de son vivant de trois lots de valeur identique il y 37 ans.

Mon lot comportait une maison d'habitation à rénover entièrement et 2 hectares de terre en fermage.

Actuellement, la maison entièrement rénovée est ma résidence principale. La maison d'habitation du défunt est restée en indivision, règlement en cours avec mise en vente aux enchères.

Aucun accord à l'amiable n'est possible avec mes co héritiers, je souhaite vendre le plus rapidement possible ma propriété.

Et le notaire m'a indiqué que je dois attendre 2027, soit 5 ans après le décès pour le faire.

Désolée, LuSSy pourriez-vous reposter votre réponse ? Dernière modification : 17/10/2025 - par Chrysoprase

Bonjour et bienvenue

Contrairement à une idée parfois rencontrée, il n'existe pas de délai légal avant de pouvoir vendre un bien reçu en donation-partage. En principe, vous êtes libre de le vendre quand vous le souhaitez.

Existerait-il une clause d'inaliénabilité établie par le donateur, vous nterdisant ou limitant la revente du bien pa une certaine période?
OU...
Y-a-t-il une procédure en cours, une éventuelle contestation, car vous écrivez "Aucun accord à l'amiable n'est possible avec mes co héritiers" ?
(Bien que la donation-partage fige les valeurs, il existe toujours un risque théorique que l'un des héritiers réservaraire (vos cohéritiers) conteste la donation-partage pour cause d'atteinte à sa réserve héréditaire).

1. Je vous invite à demander au notaire de vous citer la base légale ou la clause spécifique (dans l'acte de donation-partage) qui impose ce délai de 5 ans après le décès.

2. Vérifiez l'acte de Donation-Partage : Relisez attentivement l'acte notarié de donation-partage pour vérifier l'existence d'une clause d'interdiction de vendre (clause d'inaliénabilité) ou de toute autre condition.
__________________________
Ces forums sont ouverts à toutes et tous. Ici, le respect est la règle n°1. (°_°)...
Nos informations juridiques doivent rester compréhensibles par tous et ne prétendent pas remplacer l'expertise d'un avocat ou d'un notaire.

Bonjour Louise,


mon message d'hier n'apparaissant plus, je vous mets un résumé:

il faudrait savoir si les 2 autres lots sont l'autre bien restée en indivision.

1- vous dites que les 3 lots à l'époque de la donation etaient de même valeurs, soit, mais si ce n'était pas une véritable donation-PARTAGE, cela a des conséquences pour la suite des calculs.

2- le délai de 5 ans est (vraissemblablement le délai de prescription pour action en Réduction de la donation par ceux qui pensent/croient qu'ils ont eu moins que vous parce que votre don recu il y a 37 ans a plus de valeur que le leur aujourd'hui.

c'est un résumé, je ne sais pas si vous pourrez lire ce message donc je ne m'éternise pas

cordialement

Bonjour.

C'est bien entendu l'application de l'article 924-4 du code civil.

Le consentement des cohéritiers du donataire est recherché pour garantir l'impossibilité de la poursuite de l'action en réduction contre les tiers détenteurs du bien donné puis revendu, en cas d'insolvabilité du donataire pour payer une indemnité de réduction.

La seule solution est de convaincre l'acquéreur qu'il peut acquérir sans crainte de se voir poursuivi par une action en réduction.

Il faudra sans doute que l'acquéreur signe au notaire une reconnaissance d'informations données quant au risque qu'il prend en acquérant sans le consentement des cohéritiers, pour que l'acquéreur ne puisse se retourner contre le notaire en invoquant sa responsabilité civile professionnelle.

Merci à tous pour vos réponses. En effet il y a eu un procés intenté à mon encontre avec un jugement rendu il y a presque 3 mois.

Evidemment, j'ai gagné, logique quand on ne fait rien de mal. 2 contre 1, cela arrive malheureusement à d'autres.

Le notaire en charge de la succession va faire son travail très rapidement, je l'espère.

On dit que l'espoir fait vivre.

Bonne soirée

Bonsoir Louise,

Pour le délai de prescription de l'action en réduction , il y a également l'article 921 du code civil qui dit:


Article 921
Version en vigueur depuis le 01 novembre 2021
Modifié par LOI n°2021-1109 du 24 août 2021 - art. 24 (V)




La réduction des dispositions entre vifs ne pourra être demandée que par ceux au profit desquels la loi fait la réserve, par leurs héritiers ou ayants cause : les donataires, les légataires, ni les créanciers du défunt ne pourront demander cette réduction, ni en profiter.

Le délai de prescription de l'action en réduction est fixé à cinq ans à compter de l'ouverture de la succession, ou à deux ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l'atteinte portée à leur réserve, sans jamais pouvoir excéder dix ans à compter du décès.

Lorsque le notaire constate, lors du règlement de la succession, que les droits réservataires d'un héritier sont susceptibles d'être atteints par les libéralités effectuées par le défunt, il informe chaque héritier concerné et connu, individuellement et, le cas échéant, avant tout partage, de son droit de demander la réduction des libéralités qui excèdent la quotité disponible.

Conformément au II de l'article 24 de la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021, ces dispositions entrent en vigueur le premier jour du troisième mois suivant la publication de ladite loi et s'appliquent aux successions ouvertes à compter de son entrée en vigueur, y compris si des libéralités ont été consenties par le défunt avant cette entrée en vigueur.


Peut être que Rambotte pourra vous dire si le délai n'est pas de deux ans dans votre cas.

Bonne soirée

Les deux ans, c'est pour pouvoir dépasser le délai de 5 ans.

L'action en réduction peut-être faite jusqu'à 5 ans après le décès (cas général).

Si la découverte de l'atteinte à la réserve est 4 ans après le décès, alors l'action peut être faite jusqu'à 6 ans après le décès.

Si la découverte de l'atteinte à la réserve est 5 ans après le décès, alors l'action peut être faite jusqu'à 7 ans après le décès.

etc

Si la découverte de l'atteinte à la réserve est 8 ans après le décès, alors l'action peut être faite jusqu'à 10 ans après le décès.

Si la découverte de l'atteinte à la réserve est 9 ans après le décès, alors l'action peut être faite jusqu'à 10 ans après le décès (limite absolue).

Si la découverte de l'atteinte à la réserve est 10 ans après le décès, alors l'action ne peut plus être faite.

Par découverte, il faut comprendre qu'il fallait des raisons légitimes d'ignorer cette atteinte (ignorance de l'existence de la donation). Donc dans le cas présent, c'est 5 ans.




Le notaire en charge de la succession va faire son travail très rapidement, je l'espère.


Le notaire ne procèdera pas à la vente, sauf volonté de l'acquéreur de ne pas attendre 5 ans pour acquérir, et sauf signature par l'acquéreur d'une reconnaissance d'avoir été dûment informé par le notaire du risque qu'il prend en acquérant avant les 5 ans.

Sans ça, quel était l'objet de l'assignation ?

Bonjour,

Incroyable mais vrai : fausse accusation de recel successoral et pas pour une petite somme.

Beaucoup de questions me sont venues à l'esprit, exemples : dans quelle dimension je suis et dans quelle dimension sont ils ???

Ceci est bien sûr de la dérision, vous l'aurait compris.

Les choses avancent, il faut bien. Depuis ce matin, une date butoir a été donné au notaire chargé de la maison d'habitation concernant la succession, avec un "au plus tard", et terme le plus court possible.

Et pour la suite, la vente de bien immobilier est un but ; 3 ans bientôt, cela n'est déjà pas mal.

Qui est ce notaire ? Un notaire commis par un juge dans le cadre d'une assignation en partage ?

Si c'est le notaire en charge de la succession ou en charge du partage en dehors de tout cadre judiciaire, il ne sert à rien de lui donner une date butoir : il ne peut rien faire d'autre qu'acter un accord entre les parties, il est impuissant à régler un litige entre héritiers.

Le notaire travaille à la même étude ou les actes de donation ont été signés. Bien sûr, ce n'est plus le même depuis ces années.

Il est en charge de la maison en indivision source de litige et succession.

Pour tenter d'atteindre le but que je me suis fixé, et pour plus de simplicité je vais m'adresser à une autre étude notariale.

Il y a visiblement deux objectifs :

- sortir de l'indivision et procéder au partage,

- vendre le bien qui vous fut donné.

D'ailleurs, vous n'aviez pas précisé si la donation est en avance de part ou hors part.

En relisant le premier message, on y parle de vente aux enchères de la maison en indivision. Quelles sont les raisons pour lesquelles il s'agit d'une vente aux enchères ? Il y a déjà une procédure de partage judiciaire, avec licitation ordonnée par le juge ?

Si vous êtes en partage judiciaire, le notaire en charge est celui commis par le juge (qui peut être celui qui fut originellement en charge de la succession), vous ne pouvez pas en changer sans demander au juge d'en commettre un autre, pour telle ou telle raison.

Sinon, changer de notaire ne changera rien au fait que le nouveau notaire ne pourrra rien faire d'autre qu'acter un accord de partage amiable entre les indivisiaires. Après, certes, il peut avoir une force de conviction amenant l'indivisaire bloquant à ne plus bloquer.

Bonjour,

Je comprends que le partage de la maison en indivision est passé en partage judiciaire et retourné chez le notaire de la succession ( même étude que celui des donations d'il y a 37 ans) à qui le juge a donné un an avant de revenir vers lui.

Louise envisage probablement de vendre son bien chez un autre notaire.

L'autre notaire dira pareil, s'agissant de la vente d'un bien qui fut donné, il faut recueillir le consentement des cohéritiers du donataire-vendeur pendant 5 ans après le décès du donateur, en vertu de l'article 924-4.

Sauf si l'acquéreur exige de se passer de ce consentement, et accepte de signer au notaire une reconnaissance d'avoir compris le risque pris et les explications du notaire sur ce risque, afin que ce dernier soit déchargé de sa responsabilité, en cas de poursuite d'une action en réduction ou en revendication contre le tiers détenteur.

Bonjour,

Précisions :

Maison source de conflit, héritiére pour 1/3 située au N° AA rue .........

Notaire de famille s'occupe de la succession en cours.

Résidence principale, mon but de vente, située au N° AB rue..............

Recours à un autre notaire pour la vente et dés que possible.

Je ne dois rien à mes co héritiers reniés.