Vente d’un bien attribué lors d’un partage successoral moins de deux ans après le partage

Bonjour

À la suite d'une succession, un partage a été effectué entre mon frère et moi. Un appartement m'a été attribué en pleine propriété et d'autres biens ont été attribués à mon frère. Je suis donc seul propriétaire de l'appartement.



Si je revends cet appartement moins de deux ans après la signature du partage, le notaire chargé de la vente doit-il obtenir l'accord ou faire intervenir mon frère dans l'acte de vente ?



Et cette intervention reste-t-elle nécessaire si le prix de vente est inférieur[/b] à la valeur de l'appartement retenue lors du partage ?

Bonjour.

Si un délai devait être pris en compte, c'est 5 ans après le décès, pour protéger l'acquéreur contre une éventuelle poursuite (prévue à l'article 924-4) de l'action en réduction contre l'acquéreur tiers détenteur, en cas d'insolvabilité du débiteur de l'indemnité de réduction. Cette poursuite n'est plus possible si le cohéritier consent à la vente.

Notez que ceci n'interdit pas la vente sans consentement du cohéritier, l'acquéreur peut accepter de prendre le risque et demander à se passer de ce consentement (mais les notaires n'aiment pas, et préfèrent dire que c'est impossible).

Mais en soi, l'existence potentielle d'une action en complément de part pour cause de lésion de plus d'un quart dans le partage, qui se prescrit en 2 ans, ne nécessite pas l'accord du copartageant, car cette action n'est pas censée se poursuivre contre l'acquéreur tiers détenteur, en cas d'insolvabilité du débiteur du complément de soulte.

On se contrefiche de la valeur du prix de vente. Pour apprécier la lésion, on ne regarde que la vraie valeur du bien au moment du partage, par rapport à celle prise en compte. Alors bien sûr, le prix de vente peut être un indice que la valeur prise en compte fut sous-estimée. Mais une plus-value peut réellement exister du fait des évolutions du marché local en 2 ans.

Merci de me répondre

"Mais en soi, l'existence potentielle d'une action en complément de part pour cause de lésion de plus d'un quart dans le partage, qui se prescrit en 2 ans, ne nécessite pas l'accord du copartageant, car cette action n'est pas censée se poursuivre contre l'acquéreur tiers détenteur, en cas d'insolvabilité du débiteur du complément de soulte."

J'ai fait une procuration chez un notaire pour l'acte de partage et il m'a cité l'article correspondant à ce que vous évoquez en me disant que si je voulais vendre dans les deux ans je devais obtenir l'accord des autres héritiers quelque soit le prix et en posant la question autour de moi on me dit que pas du tout donc je m'interroge car le notaire semblait vraiment maitriser son sujet et il se trouve que la bonne réponse est importante dans mon cas donc je demande où je peux.

Quelqu'un pourrait statuer une fois pour toute afin de lever mon doute.

Merci

et il m'a cité l'article correspondant
Voulez-vous dire qu'il a cité le 924-4 ?

Dans ce cas, la recherche du consentement de votre frère n'est pas avant 2 ans à compter du partage, mais avant 5 ans à compter du décès. Le 924-4 est mal expliqué, mais il s'applique.

Donc si par exemple le partage a eu lieu exactement 2 ans après le décès, alors moins de 2 ans après le partage, on est toujours moins de 5 ans après le décès. D'où application du 924-4.

Mais si le partage a eu lieu exactement 5 ans après le décès, le 924-4 ne s'applique pas, et aucune recherche de consentement de votre frère n'est à rechercher même si on est moins de 2 ans après le partage.

Je ne connais pas le numéro de l'article cité mais il concerne ce que j'ai cité de votre premier message.

La situation est très basique, l'acte de partage ne comporte aucune clause spécifique, il a été validé par les parties moins de six mois après le décès.

Encore une fois merci de me répondre c'est généreux de votre part car ce "détail" est important dans mon cas et je ne trouve pas de source fiable.

Je viens de penser, le 924-4 ne concerne que la vente d'un bien reçu du défunt par donation (ou par legs testamentaire). Est-ce le cas ?

Ici, le bien vendu est-il uniquement attribué dans le partage ?

Il appartenait encore au défunt et a été transmis aux héritiers en indivision ?

Ce qui régit l'action en complément de part dans les 2 ans du partage :


Article 889
Lorsque l'un des copartageants établit avoir subi une lésion de plus du quart, le complément de sa part lui est fourni, au choix du défendeur, soit en numéraire, soit en nature. Pour apprécier s'il y a eu lésion, on estime les objets suivant leur valeur à l'époque du partage.
L'action en complément de part se prescrit par deux ans à compter du partage.


Aucun article (parmi les suivants relatifs à cette action) ne stipule que lors d'une vente d'un bien attribué dans un partage d'une indivision, l'action en complément de part puisse être poursuivie contre les tiers détenteurs.

Contrairement à l'action en réduction, qui se prescrit en 5 ans :


Article 921 alinéa 2
Le délai de prescription de l'action en réduction est fixé à cinq ans à compter de l'ouverture de la succession, ou à deux ans à compter du jour où les héritiers ont eu connaissance de l'atteinte portée à leur réserve, sans jamais pouvoir excéder dix ans à compter du décès.


et où il est prévu une poursuite de l'action en réduction contre les tiers détenteurs, sauf consentement à la vente par les cohéritiers :


Article 924-4
Après discussion préalable des biens du débiteur de l'indemnité en réduction et en cas d'insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l'action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié. (…)
Lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l'aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l'action contre les tiers détenteurs. S'agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l'aliénation.


Quel serait l'argumentation juridique du notaire (l'article sur lequel il se fonderait) ?

Encore merci de m'aider !

Le notaire se fonderait sur l'art 889 selon ce que vous écrivez (il a parlé de rescision je crois), il ne s'agit pas d'une donation (ni d'un legs), le bien m'est attribué dans le partage.

L'appartement appartenait encore au défunt et a été transmis aux héritiers en indivision, j'ai choisis de l'avoir pour moi et j'ai payé une soulte pour que tout le monde ait sa part.

Le notaire responsable du dossier de succession dit bien que j'ai la jouissance divise de l'appartement à la date du partage. Je suis bien propriétaire unique dans la base des impôts.

Je ne connais pas précisément l'argument juridique du notaire, en gros il dit que si le bien avait été sous évalué les autres seraient lésés si je faisais une plus value donc pendant deux ans ils doivent être informés et donner leur accord si je veux vendre (le plus fou c'est que le bien est surévalué dans l'acte de partage donc la plus value étant impossible dans les deux ans je lui ai demandé si là aussi je devais avoir l'accord et il m'a dit oui ...)

Non, aucun texte ne prévoit le consentement des cohéritiers en cas de vente du bien attribué lors du partage, ni les conséquences en absence de ce consentement.

La vente du bien n'anéantit pas le droit à agir en complément de part, en absence de consentement des cohéritiers lors de la vente.

Votre notaire invente une protection des cohéritiers (et/ou de l'acquéreur) qui n'est pas prévue légalement.

Vous pouvez suggérer au notaire de demander un avis à son Cridon.

Je vous remercie sincèrement pour avoir pris de votre temps pour me répondre précisément et votre réponse confirme toutes les autres que j'ai eu, le seul truc dommage c'est que ce notaire était vraiment bien et je ne sais pas si je passerais par lui pour la vente si il me complique les choses sans raison valable.