Je souhaite céder les parts de ma maison a mon ex conjoint

Bonjour

Je suis séparée de mon conjoint dps septembre 2025. Nous avons une maison en commun dans laquelle il vit (co indivi 65% pour lui et 35%pour moi)

La maison a été estimée a 350 000€ et il reste 134 000 euros de credit a payer.



Je souhaite lui céder mes parts pour 50 000 euros pour quil en devienne pleinement proprietaire. Est ce possible ?

bonjour

vous utilisez le terme de conjoint: étiez vous marié?

Nous étions pacsés et le pacs a été dissoue au moment de la séparation

Bonjour,

Rien ne vous interdit de vendre votre part à votre ancien partenaire.

Si la maison est vendue 350 k€, une fois déduite la pénalité usuelle de 3 % en cas de remboursement anticipé, la part de 35 % vous revenant sera de 74,2 k€. Rien ne vous interdit de la vendre 50 k € mais ce pourrait être considéré fiscalement comme une libéralité de plus de 20 k€ qui serait taxée au taux de 60 % de sorte que, pour lui, l’achat à un prix de 50 k€ pourrait lui coûter finalement 62 k€.

Si l’apport initial et les remboursements de l’emprunt ne se sont pas fait dans la proportion, 65-35, il faudra faire les comptes pour déterminer le montant correspondant à un partage équitable.

Si le projet n’est pas de vendre la maison mais qu’elle soit reprise par votre ancien partenaire, sa faisabilité dépendra de la capacité de ce dernier à reprendre à lui seul le remboursement de l’emprunt en cours. Il lui faudra obtenir l’accord de l’organisme prêteur ou obtenir un autre prêt.
__________________________
La mauvaise monnaie chasse la bonne

Blog : https://www.legavox.fr/blog/pfbarde/

Bonjour

Nous ne savons pas si les proportiions de propriété proviennent d'un apport personnel, le prêt étant convenu 50/50 entre vous.

Exemple.

Supposons un coût d'acquisition de 250000, avec un apport de 75000 de votre partenaire et un emprunt de 175.000, dont vous êtes convenus qu'il serait remboursé 50/50, donc emprunté 50/50.

Votre partenaire a financé 75000 + 175000/2 = 162500 = 65% de 250000.

Vous avez financé 175000/2 = 87500 = 35% de 250000.

D'où les proportions de propriété choisies à l'acte. Nous ne savons pas si c'est ce qui a été calculé. On peut avoir d'autres montants, et un choix d'engagement dans l'emprunt autre de 50/50, qui arrivent aux proportions 65/35 pour la propriété du bien.

Dès lors, l'actif 350000 détenu 65/35 doit être partagé 227500 / 122500.

Et le passif (avec pénalités) 138000 engagé 50/50 doit être partagé 69000 / 69000.

Le partage est donc 158500 pour lui, et 53500 pour vous.

Quand l'actif et le passif ne sont pas dans les mêmes proportions, cela n'a pas de sens de calculer un actif net, puis de partager.

Merci pour vos réponses. Je pensais que les 60% de taxes pour ce qui pourrait etre considéré comme une donation etaient a payer par le donneur, a savoir moi dans cette situation. Ce n'est pas le cas ?

bonjour,

vous indiquez un prix de vente, ce ne peut donc pas être considéré comme une donation.

salutations

Céder un bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle est un acte comportant une libéralité qui peut être taxée comme telle.

J’ignore quelles sont les pratiques de l’administration fiscale. En l’espèce, l’écart entre le pris et la valeur me semble suffisamment grand pour que la question mérite d’être posée.

Quoiqu'il en soit les frais qu'entraîne la mutation sont à la charge de l'acquéreur.
__________________________
La mauvaise monnaie chasse la bonne

Blog : https://www.legavox.fr/blog/pfbarde/

Entre ex-partenaires, comme entre ex-époux, l'acte, appelé par les notaires "vente à titre de licitation", mais qui est plutôt une vente à titre de partage (le prix s'appelant une soulte), est taxé aux droits de partage.

Les ex-partenaires peuvent convenir de partager les droits de partage, aucun texte fiscal ne régissant qui doit payer les droits de partage.

Une certaine logique peut faire considérer que le payeur des droits devrait être le demandeur au partage, peu importe qu'il est celui qui rachète la part de l'autre, ou celui qui vend sa part à l'autre. En effet, si un indivisaire demande "s'il te plaît, rachète ma part pour que je puisse sortir de l'indivision", ce n'est pas très logique ce que soit le racheteur, qui n'a rien demandé et ne fait que rendre service, doive payer les droits. Si les deux sont demandeurs au partage, la même logique conduit à partager les droits de partage.



Je ne pense pas que dans votre cas, votre proposition de soulte soit si éloignée que la soulte théorique que vous devriez recevoir.

Pouvez-vous donner les conditions d'acquisition ayant conduit aux proportions 65/35 ? (capital emprunté, apports de deniers personnels) Comment ériez-vous convenus de partager les échéances ? Il est pertinent de calculer les proportions en cohérence avec les financements respectif, chaque indivisaire finançant avec son éventuel apport personnel et une fraction du capital emprunté (cette répartition du capital emprunté ne vaut que pour les acquéreurs dans leurs rapports entre eux, la banque ne voyant que de la solidarité).



PS Le forum adéquat est celui de la famille, partage d'indivision, plutôt que le forum Immobilier. Vous auriez acheté un voilier que la problématique de soulte serait la même.

Mon ex conjoint a mis plus d'apport que moi et dit que le 35-65 a donc été prévu en ce sens ...sachant que je rembourse 50% du prêt et paye 50% de tt (impôts, travaux...)
Mais cela n'apparaît pas du tt dans l'acte d'achat de la maison. De mm, il nest pas précisé comment se ferait le partage à terme si ce nest que je serai proprietaire a 35% des parts et lui 65. Il est écrit par contre que chaque co indivi est tenu de rembourser les fonds empruntes à hauteur de son indivision. Alors étais je réellement tenue de payer 50% du credit et des charges ?? Sachant qu en cas de vente ou de rachat de soulte il ne sera bien pris en compte que 35%...

On peut imaginer que les proportions de propriété 65/35 ont été calculées en fonction de l'apport, et de votre décision commune de vous engager 50/50 dans l'emprunt, en remboursant 50/50 les échéances du prêt.

Dans ce cas, les charges de propriété, telles la taxe foncière, auraient plutôt dû être partagées au prorata des droits de propriété, de même les travaux d'amélioration du bien.

Les charges d'habitation telles l'électricité sont en revanche 50/50, puisque vous utilisez le bien à égalité.

Pour le calcul de la soulte, c'est ce que j'avais indiqué. La valeur du bien, qui est détenu 65/35, doit être partagée 65/35. Le capital restant dû, dans lequel vous êtes engagés 50/50, doit être partagé 50/50 (il faut être cohérent de bout en bout, puisque 65/35 pour la propriété est directement issu du 50/50 sur l'emprunt). On arrive à environ 53000, ce qui n'est pas loin des 50000 proposés. 3000€ c'est dans la marge de la valeur du bien, donc ce ne sera pas regardé comme une libéralité.

Mais vous pourriez tenter une correction pour le fait que vous avez dépensé trop pour les améliorations du bien.

On peut imaginer que les proportions de propriété 65/35 ont été calculées en fonction de l'apport, et de votre décision commune de vous engager 50/50 dans l'emprunt,


Bonjour,

Ce n'est pas ce qui est indiqué :


Il est écrit par contre que chaque co indivi est tenu de rembourser les fonds empruntes à hauteur de son indivision.

Il y a bien entendu deux indivisions distinctes, mêmes si elles sont liées.

L'indivision dans le bien, calculée en fonction de l'apport, et de l'engagement dans la dette convenu entre les parties (qui n'engage pas la banque).

Et l'indivision dans la dette, résultant justement de cet engagement convenu entre les parties.

La phrase citée parle selon toute vraisemblance de la seconde indivision : les parties sont évidemment et logiquement tenues de rembourser les échéances à hauteur de leur indivision dans la dette.

Sinon, ce serait absurde, cela voudrait dire que celui qui apporte des fonds personnels rembourse le prêt aussi à hauteur de son apport personnel, même avec clause d'emploi. Cela défie toute logique. Il faudrait alors se refuser systématiquement à faire des apports personnels pour éviter de rembourser plus que ce que l'on doit.

Ici, les partenaires ont bien fait de rembourser les échéances 50/50, si ces proportions sont celles qui ont conduit, avec l'apport, à une propriété 65/35.

On pourrait détailler le raisonnement logique avec les vraies valeurs : Melhoa, pourriez-vous indiquer les vrais apports, et le vrai capital emprunté ?

Jai mis 50 000 et lui 170 000
Nous avons emprunté un peu plus de 200 000, je n'ai plus la somme exacte en tête

En somme, je lui laisserai le bien en ne lui demandant que 50 000, soit l'apport que j ai mis initialement

On va faire les calculs avec ces données, en considérant que le capital emprunté est réputé emprunté par moitiés entre vous deux (la banque n'est pas concernée par ce fait).

Vous avez donc financé l'acquisition avec des deniers 50000 vous appartenant initialement, et des deniers 100000 vous appartenant suite à versement par la banque au notaire en vertu prêt, donc vous avez financé l'acquisition à hauteur de 150000. En contrepartie, vous devez à chaque instant la moitié du capital restant dû (la banque n'est pas concernée par ce fait, pour elle vous êtes solidaires).

Votre partenaire a donc financé l'acquisition avec des deniers 170000 lui appartenant initialement, et des deniers 100000 lui appartenant suite à versement par la banque au notaire en vertu prêt, donc il a financé l'acquisition à hauteur de 270000. En contrepartie, il doit à chaque instant la moitié du capital restant dû.

Le coût total d'acquisition est de 50000+170000+200000 = 420000 (dont une partie a probablement financé les frais d'acquisition ?).

Vous avez donc financé 150000/420000 = 35,7%. Et lui a financé 270000/420000 = 64,3%.

Il faudrait voir si ce sont des arrondis qui ont été portés à l'acte, ou si c'est vous qui aviez arrondis les % de l'acte pour la clarté, ou encore si avec des valeurs plus précises (ou seulement en tenant compte du prix d'acquistion et non du coût d'acquisition), on arrive à 35/65. Mais prendre un capital emprunté un peu plus élévé augmente votre part de propriété.

C'est plutôt avec un emprunt de 180000 qu'on arriverait pile à 35/65.

Mais bon, on est quand même dans les ordres de grandeur cohérents avec 35/65, ce qui valide la propriété à l'acte calculée en tenant compte d'un emprunt 50/50 entre vous deux. Donc un capital restant dû à partager 50/50. 35/65 ne sortait pas du néant.

Pour la revente 350000, avec visiblement une forte moins-value, et un capital restant dû 138000 (avec pénalités 3%), les calculs ont déjà été faits.

Votre part est 350000x35% - 138000/2 = 53500. La valeur 50000 n'est pas très éloignée.

Merci beaucoup pour ces précisions
Jai regarde le montant emprunté qui est de 210900 euros exactement

Il faudrait le détail des calculs du notaire pour savoir s'il arrive à 65/35 presque exactement, ou s'il s'agit d'un arrondi.

Quoi qu'il en soit, c'est bien l'ordre de grandeur des proportions, même si ça semble être plus proche de 64/36.

Une solution possible, sur le prix d'acquisition, et non le coût d'acquisition :

Prix d'acquisition 399000, frais de notaire 8% 32000, partagés 50/50 (16000 chacun) et pris sur les apports. Total 399000 + 32000 = 431000 = 50000 + 170000 + 211000 (j'ai arrondi)

Votre apport pour l'acquisition 50000-16000 = 34000

Son apport pour l'acquisition 170000-16000 = 154000

Votre financement hors frais de notaire 34000 + 211000/2 = 139500

Votre proportion : 139500/399000 = 34,96% donc 35.%

Bonjour,

Jai une autre question
En attendant de faire le rachat de soulte, je voulais savoir comment se calculait l'indemnité d'occupation pour mr qui vit dans la maison .
Je sais qu'elle est due au moment du partage mais je sais qu'on peut aussi convenir a l'amiable quil me l'a versé des a présent auquel cas il ne me devra rien au moment du rachat de part.
Merci pour votre éclairage

En attendant de faire le rachat de soulte [...] au moment du rachat de part


La soulte, c'est le montant, la somme d'argent, qu'il devra vous verser. Dès lors, l'expression "rachat de soulte" ne veut rien dire, car que peut bien vouloir dire "rachat d'une somme d'argent" ? Comme vous l'avez correctement dit en fin de phrase, il s'agit d'un rachat de part.



L'indemnité d'occupation, qui est due à l'indivision, et pas à vous. Elle est portée à l'actif de l'indivision lors du partage de l'indivision (celle sur le bien immobilier).

Elle est en général égale à la valeur locative du marché, diminuée d'un coeffecient de réfaction de l'ordre de 20% pour tenir compte de la précarité de l'occupation d'un bien indivis.

La théorie veut que chacun puisse demander sa part annuelle dans les bénéfices de l'indivision. Il d'agit donc te tenir compte une comptabilité de l'indivision (celle sur le bien immobilier), avec en recettes l'indemnité d'occupation due pour la période, et en dépenses les charges liés à la propriété (taxe foncière).

Mais à l'amiable, on peut faire une comptanilité mensuelle, et procéder au partage de l'indemnité mensuelle due à l'indivision, ce qui fait qu'il vous devrait une soulte égale à 35% de l'indemnité d'occupation mensuelle. Et le mois où la taxe foncière est due, vous devez lui rembourser 35% de cette taxe.

D'accord
Comment connaître la valeur locative de mon bien ?

Depuis le début je paye 50% de la taxe foncière....tt comme pour les travaux réalisés...

Par exemple en demandant à une agence immobilière qui fait de la gestion locative quel serait le loyer du marché pour votre bien.

La valeur locative base d'établissement de la taxe foncière peut être une indication, mais pas forcément fiable, tant que ces valeurs locatives n'ont pas été mises à jour.

Sur la taxe foncière jai une base à plus de 5000 euros. Ca risque de faire beaucoup ;)

Cest une longere de 200m2 a la campagne mais aux portes de la ville. Avec un DPE en B
Il faudrait que je demande aux agents immo en effet.