sous-location frauduleuse

Bonjour à tous,

Je souhaiterais avoir vos avis concernant une situation locative très problématique dans laquelle notre famille se retrouve actuellement.

Nous occupons un appartement depuis plus de deux ans, où nous vivons de manière stable avec nos enfants scolarisés dans le quartier.

Lors de notre arrivée, la personne qui nous a remis les clés et fait visiter le logement s’est présentée comme étant la propriétaire. Un contrat de location a été signé et nous avons commencé à verser le loyer mensuel selon les modalités indiquées.

Quelques mois plus tard, cette personne nous a demandé de signer un nouveau contrat présenté cette fois comme une « sous-location », au nom d’un membre de sa famille, en expliquant qu’il s’agissait de raisons internes familiales. Une partie du loyer figurait officiellement sur le contrat, tandis qu’un complément devait continuer à être payé en espèces.

Le contrat indiquait également que le propriétaire avait donné son accord écrit à cette sous-location et qu’une copie pouvait être fournie sur demande. Pourtant, aucun document de ce type ne nous a jamais été remis. Il était aussi précisé qu’aucune démarche administrative liée au logement ne pouvait être effectuée sans accord préalable.

Plus récemment, lorsque nous avons demandé certains justificatifs liés au logement, la situation s’est fortement tendue et il nous a été demandé de quitter les lieux dans des délais très courts, au motif que le logement serait repris.

Après plusieurs vérifications, nous avons découvert que les personnes avec lesquelles nous avions signé les contrats ne seraient en réalité pas propriétaires du logement, mais elles-mêmes locataires.

Nous sommes très inquiets car toute notre vie familiale est organisée autour de ce logement et nous avons toujours agi de bonne foi, en payant régulièrement les sommes demandées.

Nous envisageons désormais de contacter directement les véritables propriétaires afin de clarifier la situation et comprendre quels sont nos droits.

Selon vous :

- quels risques réels encourt un sous-locataire dans ce type de situation ?
- le fait d’avoir été induits en erreur sur la qualité de propriétaire peut-il être pris en compte ?
- comment procéder de la manière la plus prudente pour protéger notre famille ?

Merci beaucoup pour vos conseils.

bonjour

si vous avez les coordonnées des propriétaires, il est urgent de les contacter en leur adressant une copie de votre bail

Bonjour,

Je ne suis pas sûr qu’il soit urgent de prendre contact avec le véritable propriétaire, s’il y en a un. Il faut éviter dans la mesure du possible de tendre le bâton pour se faire battre.

Une partie du loyer figurait officiellement sur le contrat, tandis qu’un complément devait continuer à être payé en espèces : C’est un signe manifeste de fraude et ce qui suit le confirme.

Ce que je trouve le plus étonnant est que le véritable propriétaire ne se soit pas encore manifesté au bout de deux ans.

L’appartement est peut-être un logement social. Il est peut-être compris dans une succession vacante.

Je suis perplexe sur le mieux à faire dans cette cette situation peu banale. Je vous livre ce qui me vient à l’esprit.

Se renseigner sur l’identité du véritable propriétaire.

Deux canaux sont à votre disposition : le cadastre et le service de la publicité foncière.

Le cadastre est tenu à jour plus fréquemment que le SPF et vous donnera une adresse du propriétaire plus fiable que celle fournie par le SPF.

En plus, si l’immeuble est placé sous le régime de la copropriété le syndic pourrait vous donner des informations intéressantes. Il serait intéressant de savoir si les charges de copropriété sont payées. Vous pouvez essayer de prendre contact avec le gestionnaire de l’immeuble et lui raconter votre histoire. Le syndic pourrait être intéressé si les charges de l’appartement ne sont pas payées et si vous proposez d’assumer des charges courantes comme l’eau ou le chauffage collectif.

Sécuriser votre situation

L’idéal serait de trouver un autre logement.

Le montant du loyer qu’il vous est demandé de payer est-il conforme aux prix pratiqués dans le voisinage ? Recevez-vous des quittances de loyer ?

Vous aurez peut-être du mal si l’on vous demande un loyer dont le prix est plus bas que ce qui est constaté dans le voisinage.

Avez-vous souscrit une assurance habitation ? Ce serait utile en cas de sinistre dégât des eaux ou incendie.

Si vous avez reçu un congé, il est manifestement nul.

Je ne sais pas s’il est opportun de continuer à payer un loyer. Selon la réalité de la situation il peut y avoir du pour et du contre.
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Merci beaucoup pour votre analyse très pertinente.
Pour préciser la situation : il ne s'agit pas d'un logement social. Nous avons effectué des démarches et obtenu un état hypothécaire officiel du logement. Grâce à ce document, nous connaissons avec certitude l'identité des vrais propriétaires. Il s'agit de particuliers qui vivent à l'étranger, ce qui explique leur absence depuis deux ans et le fait qu'ils ignorent totalement cette fraude.
Concernant le loyer et les quittances:
1 En février dernier, nous leur avons réclamé des quittances de loyer. Ils ont catégoriquement refusé de nous les fournir, ainsi que tout autre document officiel destiné aux administrations qui aurait pu prouver notre logement ici.
2 Nous pensons d'ailleurs que le montant inscrit sur le second contrat correspond exactement au loyer réel que le locataire principal verse au propriétaire, tandis que les surplus exigés en espèces constituaient sa marge masquée.
Concernant vos autres points clés :
Nous avons bien souscrit une assurance habitation à notre nom dès notre entrée dans les lieux.
Votre confirmation sur la nullité manifeste du congé nous rassure.
Je comprends tout à fait votre conseil de ne pas "tendre le bâton pour se faire battre". Cependant, face aux menaces d'expulsion et à l'attitude très incorrecte du locataire principal, contacter les propriétaires (dont nous cherchons les coordonnées directes à l'étranger) nous semble être le meilleur bouclier pour acter la fraude.
Merci encore pour votre aide précieuse !

le véritable propriétaire ne pourra pas vous établir de quittances, puisqu'il n' a souscrit aucun contrat avec vous et qu'il ne perçoit aucun loyer

Je me suis mal exprimé : quand je parlais des quittances refusées, je faisais référence à Mme X, celle qui s'est fait passer pour la propriétaire-bailleuse lors de notre entrée dans les lieux. Nous n’avons pas encore contacté les véritables propriétaires.

cette personne sait très bien qu'elle a fait des faux documents et perçu des loyers en toute illégalité

comment avez vous réglé ces loyers? par virement, par chèque, en espèces ?

Bonjour
Vous êtes vous renseigné auprès des services juridiques de l'ANIL ?

Bonsoir,

Il y a moyen de connaitre l'adresse des propriétaire ,via le syndic de l'immeuble et via les impots fonciers (taxe d'habitation payée).

Le locataire peut également faire enregistrer le contrat de bail si le bien immobilier loué est affecté exclusivement à l'habitation, mais il n'est pas légalement tenu de le faire..Dans votre cas je vous le conseil vivement ,cela sera une preuve non contestable

Les abonnements internets et électricité sont des également des preuves. d'habitation

Contacter l'ADIL,car il y a certainement une fraude quelque part .

Codialement

La plupart du temps le loyer était payée par virement sur un compte bancaire en ligne. Et il y a peu de temps, ils ont demandé qu’une partie soit versée en espèces.

La personne qui s’est présentée comme propriétaire s’est par la suite révélée comme ce l’étant pas. Il en résulte que le bail initial est nul

Cette pseudo-propriétaire n’est fondée à rien vous réclamer. Initialement vous êtes victime d’une manoeuvre frauduleuse.

Par la suite la pseudo-propriétaire s’est fait passer comme locataire et vous a sait signer un contrat de sous-location affirmant qu’elle y était autorisée par le propriétaire. Son affirmation est théoriquement plausible mais elle n’est pas crédible. Une personne de bonne foi ne se comporte pas ainsi.

La sous-location n’est pas absolument prohibée mais elle est strictement encadrée par la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Vu le comportement de la locataire il faut raisonnablement en déduire qu’elle n’est pas en droit d’obtenir ce qu’elle exige, notamment votre départ après vous avoir donné congé.

Mais qu’elle ne soit pas en droit de vous faire partir n’implique pas que vous ayez le droit pour de rester. En fait tout dépend de l’intention du vrai propriétaire qui n’est pas connue à ce jour.

Le problème de base s’énonce simplement : assurer le logement de votre famille.

Dans cette optique il vous faudrait rechercher un nouveau logement avec un vrai bail parce que votre situation est précaire.

Une difficulté à surmonter pourrait être celle de l’absence de quittances parce qu’il est habituel que les bailleurs demandent aux candidats à la location les dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent bailleur, indiquant que son locataire était à jour de ses loyers et charges.

Si le faux bailleur actuel refuse de vous fournir une attestation de vos paiements vous disposez d’un moyen de pression : refuser de partir et cesser de payer vos sous-loyers. On imagine mal qu’il produise son contrat de sous-location frauduleux devant un tribunal. Vous êtes en mesure de lui soumettre le marché : « Tu annules ton congé, tu me donnes des quittances et je continue à te payer sinon je te dénonce au propriétaire dont je connais l’identité et le domicile et j’arrête de payer. De toute façon je refuse de partir. »

Quand vous aurez trouvé un nouveau logement, rien ne vous interdira de tenter de proposer au vrai propriétaire votre maintien dans les lieux en toute régularité ce qui vous obligera certes à donner congé pour le nouveau.


Vous êtes vous renseigné auprès des services juridiques de l'ANIL ?
L’ANIL vous dira que votre situation est bancale ce que vous savez déjà. Elle ne vous dira pas comment vous en sorir.
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bonsoir

Suivez le conseil de LINGENU, c'est une excellente idée :


Vous êtes en mesure de lui soumettre le marché : « Tu annules ton congé, tu me donnes des quittances et je continue à te payer sinon je te dénonce au propriétaire dont je connais l’identité et le domicile et j’arrête de payer. De toute façon je refuse de partir. »

En plus ,vous le menacé de le signaler au fisc ,avec cette histoire de payement en espèces.Faites enregistrer votre bail d'origine ,cela lui donnera une valeur certaine Vous pouvez également signaler ce qui se passe au syndic et au CS de l'immeuble,afin de demander le nom et l'adresse exacte du vrai propriètaire.Le syndic connaît obligatoirement les coordonnées du vrai propriétaire..

Surtout soyez ferme ,car vous êtes parfaitement en droit de rester ,malgré le bail frauduleux .,c'est bien pourquoi,il faut le faire enregistrer par les services fiscaux..Ce sera au vrai propriétaire d'agir contre le sous loueur qui agit en son nom.

Cordialement

... vous êtes parfaitement en droit de rester ...

Pas tout à fait. Le vrai propriétaire est en droit de faire ordonner votre départ par le tribunal et c’est tout de problème. Il faut assurer vos arrièes. Ce n'est pas l'enregistrement d'un bail frauduleux qui vous donnera un droit que vous n'avez pas.
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